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각종 부동산 대책의 핵심 키워드 “조정대상지역”
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정부의 부동산대책은 2017.8.2대책, 2018.9.13대책, 2019.12.16대책에 이어 2020.2.20대책을 20일 발표했다. 금번 대책은 '풍선효과'로 광역교통 개발 호재 등이 있는 경기 남부권의 아파트 가격이 뛰자, 규제 지역 확대에 나선 것이다. 현 정부 들어 19번째 부동산 대책으로 핵심 키워드는 “조정대상지역” 지정이다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제 등에서 규제가 강화된다.
조정대상지역이란 ?
조정대상지역은 집값 상승률이나 청약 경쟁률이 높아 과열이 우려되는 지역을 대상으로 지정한다. 구체적으로 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로 ㉠최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과(국민주택규모 10:1) ㉡3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳 ㉢주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 중 하나의 상황에 해당할 경우 조정대상지역으로 지정된다. 현재 조정대상지역은 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종시[행정중심 복합도시 건설예정지역]를 포함 39곳에, 2.20대책에서 지정한 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시 5곳이 추가 되면서 총44곳이다.
조정대상지역으로 지정되면 ?
① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(3월2일 시행): ⑴全 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 영위 개인사업자 및 법인 주택담보대출 대상으로 9억원 이하 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 낮아지고 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%를 적용한다.[기존 조정지역 주택가격 구간 없이 LTV 60%, 비조정지역 LTV 70%, ㉠무주택세대주 ㉡주택가격 5억원 이하 ㉢부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원 이하) 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 60%), 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지], ⑵조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화하여 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능[투기과열지구 내 1주택세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출 가능]. ⑶조정대상지역의 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택도 자금조달계획서를 내야 한다[기존 투기과열지구 3억원 이상 주택], ⑷투기지역과 투기과열지구에서만 적용하던 주택임대업·주택매매업 이외의 사업자의 주택담보대출 제한을 조정대상지역까지 확대된다.
② 부동산관련세금: ⑴다주택자 양도세 중과, 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 배제[다만, 12.16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 ’20.6월까지 양도하는 경우 양도세 중과 배제, 장특공제 적용], ⑵조정대상지역에서 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 이상 거주[8.2대책 이후]해야 하며 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택이 주어진다.[12.16대책]
③ 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시: 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우에는 예외 없이 세무조사를 실시한다. 아울러, 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사 활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다.
2020-02-27
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자경농지 양도소득세 감면 조건
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양도소득세는 건물이나 토지를 팔 때 생기는 소득에 부과되는 세금이다. 하지만 토지 중에서도 논과 밭 같은 농지의 양도소득세는 특별하게 주어지는 혜택이 있다. 8년 이상 농사짓던 땅을 팔면 양도차익이 있더라도 양도소득세를 전액 감면해 준다. 자경농민에 대한 조세우대 조치로서 점차 자경농민의 요건을 강화하는 한편 실무상 자경농민의 판단 시
요건을 엄격히 적용하고 있다. 농지를 팔 때 세금을 감면받으려면 농지 소재지에서 주민등록에 상관없이 실제로 거주하였는지, 실제로 농사를 지었는지가 중요한 조건으로 작용한다. 따라서 농지를 팔 계획이 있는 농민이라면 양도세 전액을 감면받을 수 있는 조건에 관심을 가질 필요가 있다. 양도세 감면조건을 잘 알아 놓는다면 미리 준비하는 지혜를 발휘 할 수 있기 때문이다. 양도세를 감면 받으려면 기본적으로 8년 이상 농사를 지어야 한다는 조건에 부합해야 한다. 이를 규정한 조세특례제한법 제69조는 지역 간의 균형발전과 농촌인구감소를 막고 농촌경제의 활성화를 위한 법이라 할 수 있다. 자경여부, 자경기간, 농지여부, 감면한도 역시 양도세 감면을 위한 필수 점검항목이다.
◈농지 소재지에 거주해야 한다.
다음 중 한 가지 조건만 갖추면 됩니다. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구[특별시와 광역시 내에 있는 구지역])안의 지역에 거주할 것, 농지가 소재하는 시지역과 거리에 상관없이 연접한 시·군·구(자치구)내의 지역에 거주할 것, 당해 농지로부터 ‘직선거리’ 30㎞ 이내에 거주할 것. 예를 들어 충남 부여군에 농지가 있다고 가정하면 부여에 살고 있다면 농지 소재지에 거주로 보며, 행정지도상 부여와 연접한 지역인 청양군·논산시·보령시 등에 살아도 거주로 본다. 하지만 연접되지 않은 세종시는 해당되지 않는다. 또한 행정지도상 연접하지 않아도 직선거리를 측정해서 30㎞ 이내에 거주하다면 재촌으로 본다. 여기서 직선거리란 도로상의 거리가 아닌 행정지도상 직선거리를 말한다.
◈8년 이상 농사지어야 한다.
자경기간은 농지 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 직접 농사를 지어야 세금이 감면된다. 여기서 중요한 점은 상속받은 농지는 돌아가신 부모님이 경작한 기간도 합산한다. 예를 들어 서울에서 직장을 다니는 자녀가 피상속인이 8년 이상 농사짓던 농지를 상속받아 3년 이내에 양도하면 자녀는 농사를 안 짓더라도 특별히 감면된다. 만약 아버지가 6년간 농사를 짓다 돌아가셨다면 상속받은 자녀가 2년 이상 농사를 지으면 감면된다. 자녀는 최소 1년 이상은 농사를 지어야 한다. 이때 8년이라는 시간을 연속해서 농사지을 필요는 없다.
◈농지는 자경해야 한다.
자경한 농지란 직접 경작을 의미한다. 즉 대리경작이나 임대를 주지 말고 본인이 직접 농사지어야 한다는 뜻이다. 여기서 ‘직접경작’은 법에서 다음 2가지로 정의 한다. 첫째, 거주자가 소유한 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시종사 해야 한다. 둘째, 거주자가 소유한 농지에서 농작업의 2분의1 이상을 자기노동력에 의하여 경작 또는 재배해야 한다. 특히 2020년 1월1일 이후 양도부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 경우와 복식부기 의무자(제무제표) 수입금액 기준 도소매업, 부동산매매업 3억, 제조업 등 1.5억, 부동산임대업 0.75억이상의 수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 자경기간에서 제외한다. 이자소득, 배당소득, 연금소득은 해당하지 않는다. 즉 다른 직업의 소득이 많으면 농업에 전념하기 어렵다는 의미다.
◈양도일 현재 농지이어야 한다.
농지는 전·답으로서 지적공부의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지를 말하며 양도일 현재 농지여야 감면 대상이 된다. 여기서 양도일은 대금 청산일이 원칙이다. 만약 주거·상업·공업지역에 편입되거나 환지 예정지 지정을 받아 3년 이내에 양도하는 경우에는 편입되거나 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 100%세액을 감면해 준다. 주거·상업·공업지역안의 농지로서 편입된 날부터 3년이 지난 농지이거나 환지 예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 전부 과세대상이 되므로 유의해야 한다. 따라서 토지이용계획확인원을 검색하여 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 주거·상업·공업지역 안에 있는지 반드시 확인해야 한다.
◈양도세 100% 감면받기
8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받는 경우에는 농어촌특별세가 비과세된다. 다만, 이런 조건들을 다 충족 시켰다 하더라도 양도세를 무제한으로 감면해주지 않는다는 점을 유의해야 한다. 100% 감면받을 수 있는 총 한도는 다른 감면세액과 합하여 과세기간별로 1억원, 5개 과세기간의 합계액 2억원을 한도로 감면한다. 경작하던 농지를 양도해 최대한 감면 받으려면 1년 단위로 나누어 1년에 1억원씩 감면받아 감면세액을 최대 2억원까지 받는 것이 유리하다. 가령 A씨가 8년 이상 자경한 농지의 양도세가 1억5천만원 상당의 농지를 올해 안에 양도 할 계획이 있다면 1억원분에 한해서 양도세가 감면되고 나머지 5천만원에 대해서는 양도세를 부담해야한다. 따라서 A씨는 금년에 1억한도 내에서 일부 필지를 매도하고, 다음해에 나머지를 매도하는 방식으로 분할매도 한다면 전액 감면받을 수 있는 길이 열린다. 세법상 ‘1년 한도’의 1년이란 과세기간(1월1일부터 12월31일)를 의미하기 때문이다.
◈감면받는 절차와 제출자료
신고를 하지 않아도 되는 비과세와는 달리 감면은 신고와 함께 감면신청서를 반드시 제출해야한다. 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 증빙서류를 첨부해 세액면제신청서를 제출해야 한다. 이때 모든 입증은 납세자가 해야 하므로 다음과 같은 자료를 챙긴다. ▲농지 소재지에 거주하는 거주자는 주민등록등본 ▲취득일부터 양도일 사이에 8년 이상인 경우는 등기사항증명서 또는 토지대장등본의 확인 ▲직접 경작의 경우는 시·구·읍·면장이 발급한 농지원부(1,000㎡ 이상), 자경농지사실확인서(마을이장,농지위원장), 조합원증명원과 거래자별 상세내역, 농약·비료·종자·면세유·농기계구입 영수증, 농산물 판매확인서, 추곡수매확인서, 쌀직불금 내역서 등 ▲양도일 현재 농지인 경우에는 토지이용계획확인원, 토지특성조사표, 항공사진 등이 필요하다.
2020-02-09
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부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
▲ © 세종타임즈
◈ 책 소개
“소형주택은 정말 투자 가치가 높을까?”
“꼬마빌딩이 뜨는 이유는 뭘까?”
“나도 부동산 부자들처럼 성공할 수 있을까?”
부동산투자를 시작하기 전에 반드시 해야 할 질문들
“부동산은 반등할 것이다.” vs “부동산은 폭락할 것이다.”
전문가들조차 하나의 부동산시장을 놓고 완전히 다른 분석을 내놓는다. 하지만 두 번째 월급을 꿈꾸며 살뜰하게 자산을 모아온 많은 투자자들이 한쪽으로 치우친 판단과 시각으로 ‘묻지마’ 투자를 단행한다.
투자를 성공으로 이끄는 것은 맹목적인 믿음이 아니라 흔들림 없는 원칙이다. 수많은 정보 속에서 수익으로 향하는 길을 찾으려면 그들이 말하지 않는 것에 주목해야 한다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에 담긴 초보 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문 속에 그들은 절대 알려주지 않는, 흔들림 없는 투자원칙의 힌트가 숨어 있다.
◈ 출판사 서평
▷그들은 절대로 지금 사지 말라는 말은 하지 않는다!
공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들에게 “지금은 사지 않는 게 좋다”라는 말을 들어본 적 있는가? 신문을 가득 채운 부동산광고와 그 옆의 분양기사, 개발계획기사를 봐도 마찬가지다. 불황에도, 호황에도 최고의 수익을 올릴 수 있는 물건들로 대한민국이 가득 찬 것 같다. 정확한 의미는 모르겠지만 ‘확정수익률’, ‘특별분양’ 같은 말을 들으면 이미 안정적으로 높은 수익을 올리고 있는 기분마저 든다.
부동산투자가 활발해져서 거래가 많아지면 누가 가장 좋아할까? 첫 번째는 부동산중개를 통해 수수료를 받는 공인중개사일 것이다. 두 번째는 정부일 것이다. 부동산을 거래할 때 발생하는 등록세와 양도소득세를 받기 때문이다. 부동산투자를 통해 수익이 발생해도 남 좋은 일만 시키고 내 몫은 적은 게 현실이다.
이렇게 한쪽으로 치우친 정보와 시각으로는 투자에 성공할 수 없다. 국내 대기업 경제연구소와 지자체 출연 연구소에서 부동산 정책을 연구한 이창우 한국부동산분석학회 이사는 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에서 전문가들은 절대로 말하지 않는 부동산투자의 ‘속사정’을 다양한 통계와 현장의 사례들로 낱낱이 밝히고, 가짜 정보에도 흔들리지 않는 나만의 투자원칙을 만드는 법을 소개한다.
▷제2의 월급은 어떻게 가능할까? 먼저 나만의 투자 기준을 만들 것!
부동산시장은 급격하게 변하고 있다. 저자가 주목한 가장 큰 변화는 수요의 변화다. 특히 부동산에서 가장 큰 수요 요인은 인구와 가구인데, 통계청 발표에 의하면 1인 가구가 급격하게 증가함에도 불구하고 울산에서는 2032년부터, 대구의 경우 2035년부터 전체 가구수가 감소할 것이라고 한다.
먼 이야기인 것처럼 들리겠지만, 이러한 수요절벽은 15년도 채 남지 않았다. 지금까지의 부동산 불패 신화는 부족한 공급과 넘치는 수요가 지탱해왔다. 저자는 처음으로 수요가 감소하는 시기의 부동산투자는 기존의 접근법과 완전히 달라야 한다고 말한다.
저자는 수익형 부동산에 대한 판단도 놓치지 않는다. 수익형 부동산투자를 검토하고 있다면 대놓고 ‘색안경’을 쓰고 보라고 조언한다. 지속적으로 안정적이며 높은 수익을 보장하는 상품은 있을 수 없다는 것이다. 수익률 몇 퍼센트를 보장한다는 말을 믿고 투자계약서를 들여다보면 정작 관련 문구가 없는 경우도 있고, 보장이 된다고 해도 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 대부분이다. 또한 시행사가 계약률을 높이기 위해 직접 임차인을 모집하고 임대료까지 대신 지급하는 경우도 있어 주의가 요구된다고 말한다.
▷믿을 수 없이 낙관적인 세상에서 합리적 투자자로 살아남기 위한 질문
저자는 이 외에도 소형주택, 재건축, 꼬마빌딩 등 초보 투자자들을 유혹하고 있는 부동산투자 키워드에 대한 원초적인 질문과 통찰을 멈추지 않는다. 소형주택의 경우 직장인이나 은퇴자 같은 초보 투자자들이 소액으로 수익을 올릴 수 있는 대표적인 상품으로 소개되면서 많은 자본이 몰렸다. 그런데 정말 소형주택은 투자 가치가 높을까?
현상만 보면 대형 평형 위주의 주택 공급과 1인 가구의 증가로 수요와 공급 간의 괴리가 발생하면서 소형주택 가격은 가파르게 상승했고, 소형주택 소유주들은 분명 큰 이익을 보긴 했다. 하지만 지금은 어떨까? 건설사들은 늘어난 수요를 맞추기 위해 소형주택 공급을 급격히 늘리기 시작했고, 정부까지 나서서 도시형 생활주택 공급에 나서는 바람에 2년 만에 공급과잉 상태에 이르렀다.
지금 부동산시장은 공급이 넘치는 상황으로 급변했다. 이러한 상황에서 데이터를 검증하고 투자를 판단하는 것은 결국 투자자 자신이다. 안전하게 강을 건너기 위해서는 강을 아는 것이 중요하다. 강의 얕은 부분, 유속이 느린 지점을 찾아 한 걸음씩 나아갈 때 생존 가능성을 높일 수 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》는수익을 꿈꾸는 초보 투자자들이 쉽게 잊어버리는 부동산시장의 거센 파도를 정확하게 짚어주고, 이를 뚫어낼 자신만의 투자 판단 기준을 알려줄 것이다.
◈저자 소개 지은이 이창우
한국부동산분석학회 이사. 경희대학교 주거환경학과와 서원대학교 경제학과 겸임교수로 재직 중이다. 한양대학교 도시공학 박사과정을 마치고 GS건설 경제연구소 선임연구원으로 다양한 현장경험을 쌓았으며, 토지 매입, 인허가, 재개발 수주 등 주택 개발 업무를 진행했다.
지자체 출연 연구원에서 부동산 정책 연구 및 주택, 부동산 관련 시장분석과 도시·주택 정책을 연구했다. 삼성경제연구소 SERI 건설·도시·부동산 정보교류 포럼을 10년 넘게 운영했고, 블로그를 통해 대중과 소통하며 건축과 경매, 투자예측, 도시개발 전망과 같은 부동산 전반의 흐름을 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 안내하고 있다.
지은 책으로는 《부동산, 돈 버는 선택 VS 돈 버리는 선택》이 있다.
이메일archi@daum.net 홈페이지www.archiurban.com
2018-07-31
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세종시 부동산투자 지금이 적기다.
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문재인 정부가 8월초 발표한 부동산 대책이 수도권의 전, 월세 불안을 야기할 것이라는 전문가들의 이야기가 나왔다. 그렇다면 근본 원인 진단과 처방이 잘못되었다는 말이 된다. 결국 피해를 보는 사람들은 서민이기 때문이다. 그것은 공급 불균형이 시세차익을 노리는 단타투자 수요를 늘렸고, 저금리 기조와 투자할 곳이 없는 시장에서 유동성이 풍부한 것이 이유라고 판단한 것이다. 결국 이것은 문재인 정부는 ‘투기수요’가 수도권 집값 주범으로 인식하고 돈줄을 차단하는 대응전략을 펴게 된 이유다.
그렇다면 세종시의 경우는 어떠할까.
지금의 부동산정책의 핵심은 투기수요를 잡겠다는 것인데 실수요자들이 최대 수요자라 말하지만, 사실 실수요자는 은행 대출을 받을 수 있는 범위가 줄어들었고 실수요자의 자금 여력은 투자자 보다 불리한 구조로 만들어졌다. 그러므로 해서 실수요자보다는 자본 투자가들이 분양권을 거둬들이는 분위기가 세종시 부동산시장에서 일어나고 있다. 하지만 이것은 서민들은 죽어나게 만들어 놓고 실수요자도 매수할 수 없는 시장을 만들어놓은 정책이라 아닐 할 수 없다.
하지만 부동산 투자의 핵심은 안정기에 접어드는 시점이 절호의 기회라 할 수 있다. 부동산투자는 호재만 보고 따라가면 개발이 진행되는 동안 자금이 묶일 수 있고, 완전히 호재가 반영된 시점은 이미 시세가 상승해 큰 시세차익을 기대하기 어렵다. 그래서 세종시는 지금 바로 안정기에 막 접어드는 시점이기 때문에, 투자의 최적기라고 볼 수 있는 것이다.
부동산투자의 또 하나의 팁은 부동산 투자 시에는 드러난 대형 호재뿐만 아니라 기본 체력도 꼼꼼히 검토해 봐야 한다는 것이다. 부동산시장의 기본 체력은 인구인데 세종시는 갈수록 유입인구가 늘고 있다. 더구나 행정도시의 완성이라는 정치적 결정이 남아 다른 부처들의 이전이 있기 때문에 수요가 늘어남으로서 그 상승폭은 매우 클 것이다. 전국적으로 인구절벽의 시대로 인구감소를 맞고 있는 상황이지만, 세종시는 인구 상승이 지속될 뿐만 아니라 폭발적인 인구증가율을 보이고 있는 것이 사실이다.
인구가 몰리면 기본적으로 부동산 침체 위기는 우려하지 않아도 되며, 부동산 상승기에는 본격적인 상승 추진력으로 작용될 수 있기 때문이다. 하지만 그럼에도 불구하고 지금 당장 내 집 마련을 계획하고 있다면 자신의 자금력과 상환 능력을 꼼꼼히 따져야 한다. 내 집 마련을 위해 무리하게 대출을 받기보다 철저하게 자금계획을 세워야 한다. 보통 매매가의 70% 정도의 자금을 확보한 상태라면 대출의 폭은 30% 이내로 줄여 내 집 마련하는 것이 좋을 것이다.
2017-09-06
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부동산 규제강화에 따른 향후 부동산 경기를 진단한다
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최근 정부는 부동산 가격 안정을 위해 거래신고제와 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 그리고 대출규제 강화를 포함한 부동산 종합대책을 발표했다. 이러한 대책들은 단기간에 부동산 거래가 위축시켜 가격을 안정시킬 수는 있다. 그러나 부동산 가격을 근본적으로 안정시키기 위해서는 지금의 조치만으로는 한계를 들어 낼 것이다.
그 대책으로는 금리정책과 같은 거시적인 대책이 중요하다. 부동산 정책은 대출규제나 수요억제와 같은 미시적 대책이 있으며 금리정책이나 경기부양정책과 같은 거시적 대책으로 구분된다. 부동산 가격은 수요와 공급과 같은 미시적 요인에 의해서도 영향을 받지만 금리나 경기와 같은 거시적 요인이 더 강력한 영향을 미치기도 한다. 금리가 낮아져 통화량이 증가하면 돈의 가치가 떨어지면서 실물인 부동산 수요가 늘어나게 되고 가격이 상승하기 마련이다.
KB금융지주경영연구소가 1일 발간한 '2017년 한국 부자 보고서'를 인용해보면 금융자산 10억 원 이상 보유한 개인 응답자 400명을 대상으로 지난 4~5월 설문조사를 실시하였다. 그 결과 금융자산 10억 원 이상을 보유한 국내 부자들은 향후 부동산 경기전망에 대해 나빠질 것이라고 예상한 응답이 근소하게 앞섰다. 이에 따르면 부자들 가운데 28.2%는 향후 부동산 경기가 악화될 것이라고 전망했다. 반면 27.2%는 좋아질 것이라고 전망했다. 나머지 44.6%는 현재 수준을 유지할 것이라고 전망했다.
KB금융지주경영연구소는 "향후 부동산 경기가 좋아질 것이라고 예상한 비율보다 나빠질 것이라고 예상한 비율이 다소 높게 나타났다"며 "한국 부자들의 부동산 경기에 대한 장기적 전망은 기대와 우려가 공존하는 모습이라고 할 수 있다"고 말했다.
대응 계획을 묻는 질문에는 '현 상태 유지'(39.4%)가 가장 높았고, '전·월세 등 임대형태 변화'(22.3%), '부동산의 전부 또는 일부를 처분하겠다'(20.2%), '타 부동산 투자'(12.3%) 등의 순으로 집계됐다.
향후 유망한 투자용 부동산으로는 '재건축 아파트'가 27.7%의 가장 높은 응답률을 보여, 재건축 아파트에 대한 높은 인기를 나타냈다. 특히 강남3구 지역 부자들의 투자용 재건축 아파트 보유율이 23.6%, 총자산 100억 이상 보유부자의 경우에도 21.4%로 매우 높은 수준을 보여, 한국 부자는 이미 재건축 아파트 투자를 실행하고 있음을 나타냈다.
'빌딩·상가'가 유망할 것이라고 응답한 비중도 26.2%로 높은 수준을 나타냈으며, 전원주택의 응답률이 단독·연립주택보다 높았다. 또한 한국 부자들은 부동산 투자 관련 정보를 주로 공인 중개업체(65.8%, 복수응답 기준)나 주변 가족·지인(59.6%), 또는 매스미디어(28.2%) 등을 통해 획득하는 것으로 나타났다.
2017-08-14
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8.2부동산규제대책과 세종시 부동산시장전망
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부동산시장이 문재인정부의 '규제·금리·물량'의 트리플 악재에 직면하게 되면서 앞으로의 변화에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 중첩돼 나타나는 악재의 여파가 적지 않을 것으로 예상되는 만큼 시장 과열이 진정되고 장기 안정에 들어 갈 것으로 전망하고 있다. 정부는 지난 2일 '주택시장 안정화 방안(8·2부동산대책)'을 내놓았다. 정부가 6·19 대책의 미흡함을 인정하며 44일 만에 내놓은 새 대책은 예상을 크게 뛰어넘는 역대 최강도의 대책이다.
다주택자에 대한 양도소득세와 금융규제를 강화하고 서울 전 지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 묶었다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 더 이상 용인하지 않겠다는 강력한 의지를 담은 것이다. 더구나 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하고 처음으로 재개발 분양권 전매를 제한하는 등 재건축·재개발에 대한 규제도 강화했다. 청약 과열을 막기 위해 1순위 자격을 강화하고 그동안 규제에서 제외됐던 오피스텔·지방 민간택지까지 규제에 포함했다. 이것은 세금, 대출, 청약 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 모두 포함돼 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 평가다.
부동산시장을 분석해 보면 올 하반기(7~12월) 전국의 아파트 입주예정 물량은 총 23만3436가구다. 상반기(16만160가구)보다 45.8%, 지난해 같은 기간(18만3382가구)에 비해서도 27.3% 늘어난 물량이다. 월별로 보면 12월에 5만5533가구로 가장 많은 입주가 이뤄질 예정이다. 내년에는 올해보다도 14.7% 많은 43만4399가구가 전국에서 입주한다. 최근 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점을 감안하면 무려 배 가까이 많은 것이다. 이번 부동산 규제의 범위와 영역이 워낙 광범위하고 촘촘해 단기적으로 시장 과열을 진정시키는데 실효성은 있을 것이다. 그뿐만 아니라 이후 기록적인 입주물량과 금리인상 등이 예고된 만큼 이와 맞물리면서 부동산시장이 장기 안정세로 들어 갈 것이라는 전망도 있다.
아울러서 보유세 강화와 후분양제 도입이 이번 규제에서도 제외되고 저금리에 시중에 풍부한 유동자금, 높은 전세가격 그리고 내년 지방선거를 호재로 인식하는 투자자들이 많아 언제든지 아파트가격 재상승 가능성도 남아있다. 하지만 규제에 금리, 입주물량까지 트리플 악재가 시장에 미치는 영향은 굉장히 클 수밖에 없을 것이다. "당장에는 조정효과를 거친 뒤 이후 하방압력이 강하게 작용해 장기적인 안정에 접어들겠지만 작용과 반작용의 법칙이 부동산에도 적용된다는 사실을 알아야한다.
전문가들의 제보에 의하면 자금력을 갖춘 부동산 투자자들이 세종시로 많이 유입되는 상황이 포착됐다며 이번 대책이 주택 여러 채를 확보하고 분양권 장사를 해왔던 투기 세력에는 치명적일 것이라고 말했다. 다른 전문가는 당장 내년부터 시행되는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 매물이 쏟아질 것이라며 이번 조치는 외부 투기 세력의 유입을 줄이고 부동산 가격을 안정시키는 효과를 발휘해 실수요자들에게는 득이 될 것으로 내다봤다.
반면교사로 삼아야 할 노무현 정부의 부동산 정책 실패는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 수요 억제에만 매달리다 보니 임기 초반 공급 확대에는 소홀했던 점이 원인이다. 세제 등 집값 잡기에만 집중할 경우 노무현 정부 상황이 되풀이될 수밖에 없다 강남권 재건축 아파트의 인기가 높다면 용적률 등 규제를 획기적으로 풀고 이익금은 전액 아파트 등 실물로 환수해 중산층과 서민들에게 공급하는 즉 적재적소에 공급을 늘려줘야 할 것이다.
2017-08-12
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재건축소유자, 다주택자 대상으로 세무조사 예정
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정부가 부동산 투기를 잡기 위해 발표한 8·2 대책 이후 후속조치로 국세청이 다주택자를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 5일 국세청과 부동산업계에 따르면 국세청은 다음 주 세무조사 대상과 내용을 확정해 발표할 예정이다.
구체적인 세무조사 대상과 투입 인원 등은 논의 중으로 서울 강남과 서초를 비롯해 세종 등 의 투기지역의 다주택자가 타깃이 될 전망이다. 국세청은 이들 대상자의 자금 출처와 다운계약서 작성 여부 등을 집중적으로 들여다볼 예정이다. 지난 5월 이후 강남 지역 재건축 아파트를 취득한 사람이나 고가의 주택을 매수한 미성년자 등도 세무조사 대상에 오를 것으로 전해졌다
국세청은 지난 2005년 노무현 정부 당시 ‘8·31 부동산 대책’을 발표한 뒤 9700여명을 투입해
부동산 투기 혐의자 2700여명에 대한 세무조사에 나선 바 있다. 때문에 이번에도 최소 수 천명이 세무조사를 받을 가능성도 제기되고 있다. 이번의 발표로 세무조사 카드를 꺼낸 것은 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 정부의 강력한 의지를 보인 것으로 해석하고 있다.
4일 금융위원회 관계자는 “대책 발표(2일) 전에 투기과열지구에서 집 매매 계약을 했다면 아직 대출 신청을 하지 않았더라도 기존 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용하도록 금융회사에 지침을 내리겠다”고 말했다. 대상은 2일까지 매매 계약을 한 무주택자나 기존 주택을 처분하는 1주택자다. 이들에겐 강화된 규제비율(LTV·DTI 각각 40%) 대신 종전 기준(LTV 60%, DTI 50%)이 적용된다.
정부가 대책 발표 이틀 만에 보완방안 마련에 나선 건 실수요자들의 민원이 쏟아졌기 때문이다. 예고 없이 투기과열지구로 지정되자 서울·과천·세종시에서 집 계약을 한 사람들은 갑자기 대출한도가 집값의 60%에서 40%로 줄었다. 금융위는 “정책 수립 과정에서 다양한 개인의 사정을 일일이 고려하기가 어려웠다”며 "선의의 피해자를 최소화할 수 있도록 보완장치를 마련하겠다"고 설명했지만 세종지역의 부동산 당사자들은 매우 곤혹스러움을 감추지 못하고 있다.
2017-08-09
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세종시 땅값 폭등을 예상한다.
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2017년 초 부동산 경기 회복과 지방 중심 개발 사업에 힘입어 올해 전국 땅값(표준지 공시지가)이 작년보다 평균 4.94% 올랐었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 9년 만의 최대 상승 폭이었다. 제주도는 18.7% 올라 2년 연속 전국 1위를 차지했다. 이어 부산과 세종시가 2,3위에 올랐다. 이에 놀란 문재인정부는 부동산대책을 발표했다. 김현미 국토교통부 장관은 4일 "8.2 부동산대책의 특징은 집 많이 가진 사람은 불편하게 된다는 것"이라며 "꼭 필요해 사는 것이 아니면 파는 게 좋겠다"고 충고했다.
하지만 꼭 10년 전인 2007년 당시 권오규 경제부총리는 "서울 강남의 고가 아파트를 팔고 분당의 같은 평형대 아파트로 이사 가면 세금을 내고도 돈이 남는다"고 말한바 있다. 종부세에 대한 납세자 불만을 그런 식으로 타박을 놓은 셈이다. 그러자 강남에 아파트 한 채밖에 없는 실수요자들이 들고 일어났다. 사람들은 사유재산권에 민감하다. 권 부총리는 공연히 적을 만들었다. 김 장관은 권 부총리 사례를 반면교사로 삼아야 한다.
국토교통부는 올해 1월 1일 기준 표준지 공시지가가 전국 평균 4.94% 올라 전년도 상승률(4.47%)을 넘어섰다고 22일 밝혔다. 제주·부산을 중심으로 활발한 개발 사업과 정부·공공 기관의 지방이전에 따른 기반시설 확충 등이 주요 원인으로 분석됐다. 그렇다면 이런 상황이 부동산가격상승에 어떤 영향을 미칠 것으로 보는가에 전문가들의 대답은 무엇일까? 그것은 부동산가격은 ‘오른다’라는 것이다.
6.19부동산대책에 이은 두 번째 '8.2대책'. 메가톤급 대책이어서 단기적 효과는 있겠지만 약발이 얼마나 갈 지는 전문가 의견도 분분하다. 특히 가격이 이미 폭등해 골든타임을 놓쳤고, 특단의 공급대책 없이 규제 일변도라서 풍선효과가 나타날 가능성이 매우 높다. 벌써부터 대전에 청약매진 사태가 벌어지고 있는 것이 그 증거다.
그러자 다시 국세청이 세무조사 카드를 꺼냈다. 이번 부동산대책과 맞물려 국세청은 8.2대책 후속으로 구체적 세무조사 대상과 규모를 이번 주 발표한다. 지난 2005년 당시 이주성 국세청장은 국회 답변에서 "세무조사가 부동산 가격 안정에 도움이 된다"고 말했다. 2005년은 참여정부가 종합부동산세 시행에 착수한 해다. 당시 기획부동산 업체와 다주택자들이 국세청 조사를 받았다. 이렇게 아파트 투기 단속에 세정당국을 동원하는 낡은 관행은 참 생명력이 질기다.
국회의 부동산 전문가인 김현아 의원(자유한국당 비례대표)은 지난주 언론 인터뷰에서 "중년.노년이 된 베이비부머가 부동산 투자에 합류하고 있다"고 말했다. 노후에 불안을 느낀 나머지 부동산을 재테크 수단으로 활용하고 있다고 밝혔다. 이 분석이 옳다면 정부는 지금 투기꾼을 쫓을 게 아니라 인구 변화에 대응할 중.장기 주택정책 청사진을 그려야 한다. 그래서 문재인정부의 부동산 정책이 불안하다. 10여 년 전 실패한 참여정부 정책을 닮아서다.
지금 세종시는 이제 신도시가 아닌 읍면동지역에서 땅값이 더 오르는 기현상을 보이고 있다. 부동산 정책도 큰 틀에서는 시장경제의 선순환구조가 되도록 해야 한다. 그렇지 않으면 세종시 부동산가격은 폭등을 불러올 가능성이 농후하다. 마치 옛날의 서울 강남의 땅값처럼.
2017-08-07
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뒷북치는 새정부의 부동산 정책 문제 있다.
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김현미 국토교통부 장관이 2일 문재인 정부 부동산 종합 대책을 발표했다. 문재인 정부가 서민 주택난 해결을 위한 대책을 김현미 국토부 장관이 마련해서 부동산 대책을 수립하고 이를 발표했다. 이번 부동산 대책은 투기꾼에겐 초강수 경고라고 볼 수 있다, 부동산 대책의 골자는 한마디로 “투기꾼들 소탕한다”는 것이고 투기세력과의 전쟁을 선포한 셈이다. 김현미 장관은 이에 앞서 이날 오전 국회 귀빈식당에서 열린 부동산 대책 관련 당정 협의에 참석했다.
이날 발표한 부동산 대책의 구체적인 내용으로는 정부가 폭등하는 집값을 잡기 위해 서울 전역과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정하는 고강도 부동산 대책을 시행하겠다는 것이다. 김현미 장관에 따르면 해당 지역에서는 재건축뿐만 아니라 재개발 단지의 분양권 전매가 금지되고, 강화된 금융규제를 적용받게 된다. 기존 6.19 대책 당시 지정된 청약조정대상지역에서는 다주택자들에게 양도소득세를 10~20%포인트씩 더 매기고, 양도소득세 과세 대상이 아니었던 1주택자의 경우에도 거주 기간이 2년 미만이면 양도소득세를 부과한다.
김현미 장관은 이에 대해 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책으로 서울 25개구 전역과 경기 과천, 세종이 투기과열지구로 지정이 됐고, 이와 더불어 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다. 이번 부동산 대책은 그동안 부동산 시장 위축을 우려해 끝내 꺼내지 않았던 투기과열지구 지정 카드를 내놓은 것은 정부가 부동산 과열 현상이 더 이상 방치하기 어려운 수준에 이르렀다고 판단 때문일 것이다. 투기과열지구는 2011년 12월 이후 5년 8개월 만으로, 이날 투기과열지구로 지정된 곳에서는 재건축, 재개발 조합원의 지위 양도가 금지되고 조합원 분양권 전매도 소유권 이전 등기시까지 제한된다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제도 대폭 강화된다.
이번 대책은 양도소득세 비과세 대상이었던 9억원 이하 1주택자의 경우에도, 본인의 거주 기간이 2년 미만이라면 양도소득세 부과대상이 된다. 따라서 올해 세법이 개정되면 내년 4월 이후 매매부터 적용된다. 국토부는 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기 위해 자발적으로 임대주택 등록한 경우에는 양도소득세 중과 대상에 포함시키지 않을 방침이라고 한다. 김현미 장관의 부동산 대책은 더 이상 국민 주택을 돈벌이 수단으로 전락시키지 않겠다는 강한 의지의 표현인거다.
김현미 장관은 이날 부동산 대책을 발표하면서 국민을 위해 주택 공급은 꾸준히 늘어났지만 국민 주택 보유율은 여전히 60%대에 머물렀다면서 이것은 주택을 경제 확장을 꾀하기 위한 수단으로 보는 투기세력이 갭투자를 통해 여러 채의 주택을 보유한 결과라고 진단했다. 김현미 장관의 부동산 대책이 실효를 거둘지 관심이 모아지고 있는 가운데 김현미 장관의 부동산 대책은 과거 노무현 정부의 “주택을 보유하면 보유할수록 고통스럽게 하겠다”는 부동산 대책과 궤를 같이 하는 것이어서 향후 김현미 장관의 부동산 대책은 더욱 주목을 받을 것으로 예상된다. 하지만 수요억제정책의 한계성과 시장경제의 흐름을 막고 뒷북치는 행정이라는 비판도 일각에서 제기되고 있다.
2017-08-03
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부동산 이것 잡아라.
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조치원 꼬마빌딩 핫 해지기 시작했다.
현재 대한민국의 부동산 큰손들이 눈높이를 낮추어 강남 꼬마빌딩에 투자를 시작하자 조치원 구소심권의 작은 빌딩도 매물이 없어졌다. 서울에선 지금 국외 '큰손' 투자자들도 그동안 거들떠보지 않던 중소형 빌딩을 잇따라 매입하고 있다. 왜 그럴까. 그것은 법인 및 기관 투자자, 외국계 투자기관 등 이른바 '큰손' 투자자들은 그동안 안정적인 임대료 수익을 확보 할 수 있는 대형 오피스 빌딩에 주로 투자해왔었다. 하지만 오피스 공실이 늘어나고 투자 수익률이 하락하자 중소형 빌딩에 주목하기 시작했기 때문이다.
중소형 빌딩은 대형 빌딩보다 임대료가 낮고 영세 사업자가 몰리는 경향이 있어 건물 관리가어려운 단점이 있다. 하지만 강남구 신사동 가로수길, 청담동 등 강남 일대 랜드마크 역할을 하는 중소형 빌딩의 경우 임대료가 높게 책정되고 장기 임차인을 확보한 경우가 많아 수익률과 리스크 관리에 민감한 큰손 투자자들이 관심을 두기 시작하자 중부권의 부동산투자자들은 조치원의 작은 빌딩들에 눈을 돌리기 시작했다.
또한 작년 말 세계적인 SPA(제조·유통 일괄형 의류) 브랜드 '자라(ZARA)'의 창업주 아만시오 오르테가 인티덱스 회장은 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 5층 건물을 325억원에 매입했다. 오르테가 회장은 자신이 운영하는 자산운용사의 한국법인인 폰테가데아 코리아를 통해 이 건물을 사들였다고 한다.
중소형 빌딩 거래 시장의 폭풍성장은 단기 부동자금 1000조원과 예금금리 1%라는 시대상황이 맞아 떨어진 영향으로 전문가들은 분석하고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 상황에서 ‘부동산 불패’, ‘강남 불패’를 상징해온 수익형 부동산은 유일한 투자처란 것이다. 실제 리얼티코리아에 따르면 2014년 2분기 8800억원이던 중소형빌딩 거래금액은 지난 2분기 1조6200억원으로 3년 사이 2배가량 증가했다.
이러한 성장세엔 개인 자산가들의 집중적인 ‘꼬마’ 빌딩 매입이 뒷받침됐다. 서울에선 올해 2분기 전체 중소형빌딩 거래에 나선 개인의 70.5%는 50억원 이하 꼬꼬마 빌딩에 몰려 있다. 이들 거래를 지역별로 나눠보면 강남구가 45건으로 전체(124건)의 36.3%에 달한다. 이어 서초(13건), 송파(12건) 순으로, 강남3구를 더하면 전체의 절반을 넘는다. 그 여파로 조치원도 팔려고 내 놓은 빌딩들이 팔렸거나 매물을 들여놓기 시작한 것이다. 이처럼 자산가들이 빌딩을 사들이는 이유는 투자경험 및 자산운용 경험의 부족을 꼽을 수 있다. 자산가들은 보수적인 투자성향을 가진 경우가 많아 ‘부동산만이 살 길’이라는 인식이 크다는 것이다. 또 복잡한 투자 포트폴리오 구성과 주기적인 리밸런싱을 달가워하지 않는 점도 장기간 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 빌딩을 선택하는 이유다. 실제로 조치원도 빌딩의 상권분석을 잘 해보면 꽤 쓸 만한 물건들이 있었다. 세종신도시 쪽보다 오히려 가격대비 안정성을 확보율이 높았다. 지금도 발품을 팔면 행운이 뒤따를지 모른다. 실제 빌딩 중에서도 관리가 어려운 원룸이나 보증금이 없어 공실 위험이 큰 오피스보다 병원이나 약국, 통신사, 프랜차이즈 등 안정적인 임차인을 들여놓을 수 있는 빌딩을 선호한다는 게 관련 업계 전문가의 설명이다.
2017-07-26
