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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
세종 행복도시는 인구 50만명을 목표로 2030년까지 총사업비 22조5천억을 투입하여 3단계로 나눠 인구계획에 맞춰 20만호 주택을 공급할 계획이며, 2020년까지 입주12만호를 목표로 정하고 공동주택 공급량의
50%를 특별공급 비율로 설정하여 공급중이다.
신도시, 혁시도시, 행복도시 등에서 이전기관 종사자에게 특별분양 혜택을 주는 첫 번째 이유는 이전하는 기관에 근무하는 종사자의 주거 안정을 위한 것인데, 2015.9.11일 국정감사 발표에 따르면 행복도시 이전기관에 다니는 공무원과 종사자들에게 조기정착 및 주거안정을 위해 지원한 특별분양 아파트의 전매비율은 8.1%로 나타났고, 기관별 전매비율에서 한국정책방송원은 36.4%로 가장 높은 전매비율을 기록했으며, 기획재정부, 국토교통부, 국세청 등의 공무원들도 투기단속이 아닌 투기수단으로 활용되었음을 보여주었다. 행복도시를 포함하여 전국적으로 시행되는 이전기관 특별분양 실태를 살펴보면 조기정착 및 주거안정 취지와는 조금 다른 투기수단의 목적으로 보여지기도 한다. 뒤늦게라도 행복도시 특별공급 받은 자의 전매제한기간을 1년에서 3년으로 강화한 것은 다행스러운 일이라 보여 진다.
올해 3.8일 입법 예고된 주택공급에 관한 규칙은 세종시 아닌 지역의 실수요자에게도 세종시(행복도시)에 공급되는 아파트의 일정 비율을 공급할 수 있도록 근거를 마련하여 기타지역 실수요자에게도 공동주택을 분양받을 수 있도록 함으로써 특별 분양과 세종시민 들만이 독점하게 만든 행복도시 공급방식에 탄력적 대응 할 수 있도록 하였다.
행복도시 공동주택을 분양 받은 세종시민이 다시 분양에 참여하고, 특별분양 받은 이전기관 종사자가 세종시민이 되어 다시 일반분양으로 참여하는 행태로, 분양제도는 실수요자보다는 프리미엄을 생각하는 투자 목적의 가수요자를 양산시키며, 행복도시 분양시장이 과열이 되어갔고, 입주시마다 가수요에 의한 전세물량이 많아지면서 전세가격이 다운되어 대전, 청주, 공주 등의 인근 시에서 블랙홀처럼 젊은 층의 유입이 급격히 늘게 되었다.
하지만 최근 전세입주 물량이 소진되자 전세가격은 상승하기 시작하였고, 지난해까지 인근 시의 반값정도에서 거래되던 전세가격이 2배 가까이 상승하게 되면서 인근시와 비슷한 가격 또는 추월하는 양상을 보이며, 전세가격의 급격한 상승에 따른 전세입주민들의 고충도 늘어나고 있다. 이런 상황에서 행복도시 공동주택 공급방식 변경에 따른 기타지역의 실수요자가 아닌 가수요 세력의 분양참여가 가능해지게 되면 진정한 실수요자의 분양은 더 어려워질 수도 있으며, 행복도시 공동주택 분양시장은 가수요에 의한 투기의 장으로 변질된 수도 있을 것이므로 투기대책, 전매제한 등의 적절한 대비책이 보완되어야 한다.
2016-03-20
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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
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2016년 세종시 행정중심복합도시의 2단계 사업이 본격화되면서 행복청은 “행복도시를 세계적인 친환경도시로 육성”하기 위해 도시의 자족기능을 유치해 핵심 성장 동력을 창출하고, 도시브랜드 가치를 향상시키는데 역량을 집중시킬 것이라 발표하며, 그에 따른 구체적인 실천계획을 마련하였다. 행복도시인 세종시가 세계적인 도시로 발돋움하기 위해 도시기반을 고도화하기 위한 세부사항 첫 번째는 공동주택 2만호를 공급하고, 특색 있는 주거 공간 조성을 위한 주택 특화도 지속 확대할 계획이라고 밝혔다. 이에 따라 2016년에는 민간분양 22개단지 1만4000세대와 LH공사 6,000여세대의 공동주택이 지난해보다 4,000여 세대가 증가한 20,0284세대의 공동주택이 공급되게 되면서 생활권역별로 다양한 유형과 특화된 디자인 설계 등으로 관심이 집중되고 있다.
현재, 행복도시는 전체 주택 공급계획량의 40% 수준인 8만여 세대가 공급되었으며, 이중 4만6,0000여세대가 입주를 완료하였거나 입주 중으로 전체 입주율은 87.7%를 보이고 있으며, 세종시로 변화되기 전인 2007년 연기군의 인구는 약8만4,000명이었고, 현재는 22만3,000여명에 이르고 있으며, 세종시 인구의 평균나이는 약31.4세로 나타나고 있다.
지금까지 행복도시 공동주택 분양은 이전기관 종사자의 조기정착 및 주거안정을 위해 지원한 특별 분양과 세종특별시민에게 우선적으로 허용해온 청약제도 등으로 인하여 세종시로 이주하고 싶은 다른 지역 거주자인 실수요자들이 청약 기회를 얻지 못하게 되면서 높은 프리미엄을 주고 구입할 수밖에 없었고, 행복도시에 아파트를 공급받은 세종시민이 계속 청약 신청 기회를 만들면서 이주 공무원 과 세종시민 만의 청약을 독식하게 되는 모순점을 가지며, 이런 모순점이 투기수단 등으로 활용되는 등, 분양에 따른 여러 가지 문제점이 노출되기도 하였다.
국토교통부는 지난해 공동주택 특별공급 전매기간을 1년에서 3년으로 강화하고, 올해에는 세종시 공동주택의 일정 비율을 세종시가 아닌 지역에 거주하는 사람들에게 배정할 수 있는 근거를 마련하고, 다자녀가구에게 최하층 우선 배정 등을 주요 내용으로 하는 「주택공급에 관한 규칙」일부개정안을 3월 8일(화)부터 40일간 입법예고 하였다.
2016-03-13
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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
2012.7월 세종특별자치시 출범을 시작으로 정부서울청사와 정부과천청사에 있던 일부 정부부처들이 세종시에 정부세종종합청사와 정부세종2청사로 이전하고 개청하면서 행정중심복합도시에 걸맞는 모습을 갖추기 시작하면서 세종시의 변화가 시작되었다.
2016.1.19일 인사혁신처와 국민안전처 이전비용에 대하여 정부예산 중 예비비로 집행하기로 의결됨에 따라 2016.3월까지 세종시로 이전할 예정이며, 미래창조과학부와 해양수산부 등 나머지 부처의 세종시 이전으로 차질 없는 행정중심복합도시로서의 계속적인 변화가 필요한 시점이다.
정부청사가 세종시로 이전한 지 4년이 시작되면서, 중앙행정기관 이전을 마무리하면서, 행정중심복합도시(행복도시) 건설 1단계 사업이 완료되면서, 세종시는 전국에서 가장 성장이 빠르게 진행되며 변화를 꿈꾸는 도시로 변모하고 있는 중이다.
단기간에 세종시는 예산이 1조원 가까이 증가하고, 토지와 아파트 등의 상승률 최고를 유지하며, 전국 최고의 인구 유입률을 기록하며 22만명에 근접되고 있다. 현재 진행 중인 세종의 급속도로 꿈같은 변화를 바라보며 도시개발과 환경보전, 사회 문화 경제 환경 등 세종시민이 살아가는데 필요한 모든 분야를 포괄하는 차원에서 진행 중인 세종의 변화를 생각해볼 시점이다.
2016-02-28
